Beli Rumah Over Kredit Bermasalah

Pertanyaan via Email:

Mau nanya nih buat teman2.

Dulu saya punya rumah di Villa Muka Kuning, dan 5 tahun yang lalu rumah tersebut saya jual ke tetangga, dan karena masalah dengan ceritificate, maka balik nama di notaris baru bisa terlaksana sekitar 2009, seiring dengan balik nama, harusnya nama saya tidak terdaftar lagi di BTN sebagai pemilik, namun sampai sekarang yang ditelpon oleh BTN adalah saya karena si pemilik baru sering nunggak , jadi masalah karena nama saya jadi jelek di BTN.

Ada gak teman2 yang punya pengalaman demikian dan bagaimana cara " BALIK NAMA " di BTN..

Terima kasih,

Mahadi

Cuplikan email seorang sahabat tersebut sering terjadi pada masyarakat karena kurangnya pengetahuan mengenai seluk beluk over kredit. Banyak yang menganggap bahwa dengan

bukti lunas antara pembeli dan penjual saja sudah beres. Namun mereka lupa bahwa dalam jual beli secara kredit atau cicilan, tidak hanya melibatkan pemilik rumah saja, melainkan juga melibatkan bank sebagai pemilik jaminan atas tanah dan bangunan yang dimaksud. Untuk itu, tentu saja ada “aturan main” dalam koridor hukum yang harus dipenuhi oleh para pihak yang akan melakukan transaksi oper kredit dimaksud.

Proses Oper Kredit

Tulisan : Irma D.

Proses oper Kredit Rumah yang dibeli secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) di dunia perbankan (salah satu contohnya yang dibahas berikut ini adalah di Bank Tabungan Negara – BTN), biasanya dilakukan dengan 2 cara, yaitu:

A. Oper Kredit Langsung Melalui BTN

Oper kredit langsung melalui BTN adalah oper kredit secara resmi, dengan cara melakukan “Alih Debitur”. Caranya adalah sebagai berikut:
1. Para pihak dapat langsung menghadap ke bagian kredit administrasi di BTN, atau ke customer service dan mengajukan perihal peralihan hak yang dimaksud
2. Mengajukan permohonan ambil kredit untuk kemudian nantinya akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama.
3. Dalam hal kredit disetujui oleh BTN (setelah diteliti persyaratannya), maka pembeli akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama. Pembeli akan menanda-tangani Perjanjian Kredit baru atas namanya, berikut akta jual beli dan pengikatan jaminan (SKMHT)

Kelebihannya dari Alih Debitur melalui BTN langsung adalah:
a. Sertifikat sudah dapat di balik nama ke atas nama pembeli, walaupun masih     tetap di jaminkan ke BTN dan baru dapat diambil setelah kredit dilunasi.
b. Pembeli dapat mengangsur ke BTN atas namanya sendiri.

Adapun Kelemahannya adalah:
a. Proses pengajuan sebagai Debitur di BTN lebih rumit
b. Memakan waktu lebih lama (karena harus diteliti oleh analys kredit mereka)
c. Ada kemungkinan ditolak untuk debitur pengganti oleh pihak BTN
c. Biaya untuk alih Debitur biasanya relatif lebih mahal, karena harus melalui     prosedur sesuai dengan kebijaksanaan dari masing-masing Bank

B. PENGOPERAN HAK ATAS TANAH DI HADAPAN NOTARIS

Selain proses oper kredit melalui BTN secara langsung dengan cara ”Alih Debitur” tersebut, ada proses lain yang cukup aman untuk dilakukan, walaupun tidak sesempurna alih debitur secara langsung, yaitu pengoperan hak atas tanah dan bangunan dengan menggunakan akta Notaris.

Mekanismenya adalah sebagai berikut:
1. Penjual dan Pembeli datang ke Notaris dengan membawa kelengkapan berkas     sebagaimana diuraikan di bawah ini.
2. Dibuatkan akta Pengikatan Jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan     bangunan yang dimaksud berikut Surat Kuasa untuk melunasi sisa angsuran     dan kuasa untuk mengambil sertifikat.
3. Penjual menanda-tangani surat pemberitahuan kepada BTN perihal peralihan     hak atas tanah yang dimaksud, yang intinya sejak pengalihan ini, walaupun     angsuran dan sertifikat masih atas nama penjual, tapi karena haknya sudah     beralih maka penjual tidak berhak lagi untuk melunasi sendiri dan mengambil     asli sertifikat yang berkenaan pada BTN.
4. Setelah salinan akta selesai, penjual bersama-sama dengan pembeli     menyampaikan kepada BTN salinan akta-akta sebagaimana dimuat pada point    2 tersebut berikut surat yang dimaksud pada point 3

Kelebihan dari proses oper kredit dengan menggunakan akta notaris adalah Prosesnya lebih mudah dan cepat, dan biaya relatif lebih murah.
Sedangkan kelemahannya adalah:
a. Sertifikat masih atas nama penjual dan masih di jaminkan ke BTN
b. Pembeli mengangsur ke BTN atas nama penjual.
c. Apabila peralihan hak ini tidak diberitahukan kepada BTN (sebagaimana point     4), kemungkinan terburuknya Penjual bisa sewaktu-waktu melunasi sendiri ke     BTN dan mengambil asli sertifikat tanah dan bangunan yang sudah dialihkan.     Oleh karena itu, dalam melaksanakan alih debitur dengan menggunakan akta     Notaris wajib dilanjutkan dengan pemberitahuan kepada pihak Kreditur.

Walaupun terdapat beberapa kelemahan (yang bisa dijembatani), pengoperan kredit dengan menggunakan akta Notaris tetap saja jauh lebih aman dibandingkan oper kredit dengan hanyak menggunakan surat pengalihan di bawah tangan, atau bahkan tanpa menggunakan surat apapun (hanya kwitansi). Karena dengan adanya akta Notaris tersebut dan bukti surat pemberitahuan, maka pada saat pelunasan nantinya pihak pembeli dapat mengambil asli sertifikat dengan membawa bukti berupa akta Notaris yang sudah ditanda-tangani sebelumnya oleh kedua belah pihak.

Sebagai penutup, perlu saya sampaikan bahwa oper kredit dengan menggunakan akta Notaris tersebut hanya dibisa di lakukan 1 kali saja. Artinya hanya dari pemilik asal kepada pembeli pertama. Jika pembeli pertama akan mengoperkan lagi rumah tersebut, maka pembeli pertama tersebut harus dapat menghadirkan pemilik asal untuk dapat dibuatkan transaksi baru.

CATATAN:

Data Yang diperlukan Untuk Membuat akta pengoperan Hak atas Rumah yang masih dalam proses kredit di bank adalah:

A. Data Objek jual beli (tanah/bangunan)
1. Foto copy Perjanjian Kredit dan surat penegasan perolehan kredit
2. Foto copy sertifikat (yang berisi keterangan /stempel pihak bank bahwa tanah     dan bangunan tersebut sedang dijaminkan pada bank berkenaan)
3. Foto Copy IMB
4. Foto copy SPPT PBB 5TH terakhir yang sudah dilengkapi dengan bukti     lunasnya (STTS)
5. Print out bukti pembayaran angsuran yang terakhir sebelum dilaksanakan     oper kredit
6. Asli buku tabungan yang digunakan untuk pembayaran angsuran

B. Data Penjual & Pembeli:
a.1. Copy KTP suami isteri
a.2. Copy Kartu keluarga
a.3. Copy Akta Nikah
a.4. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan)

Sumber : Irma D.